產業園區如何規劃?5種運營模式，4大發展趨勢
產業園區如何規劃?5種運營模式，4大發展趨勢
來源：未知 日期：2019-08-26 點擊：次
目前，產業園區的發展趨勢大致方向是朝市場化、產業垂直化、產品標準化等方向陸續發展，但是目前大部分產業園區存在的問題很嚴重，如：定位不明確、產業鏈繁多、產業相關度不貼合、創新陳舊等等硬傷存在，歸根結底來說，還是園區的規劃出現了問題，產業園區的規劃是比較重要的一部分，不管是從全局性還是長久性都值得我們重視，飆馬整理了以下產業園區規劃的全流程。
產業園區如何規劃
一、園區產業規劃
園區產業規劃是園區規劃的主要規劃內容，產業規劃是其他規劃內容的基礎。只有在產業規劃明確的情況下，才能根據線索進行其他規劃的搜索，并逐步順利地實施。產業規劃主要是界定園區的核心產業、重點產業和相關產業。
如何確定核心產業與重點產業：
1.洞悉園區所在區域的經濟發展戰略，了解區域產業基礎和擁有的產業資源,劃出可以重點發展的全部產業范圍,即園區意向產業。
2.研究國家產業政策，明確哪些產業是屬于國家重點扶持和鼓勵的，哪些產業是屬于國家明確限制的，對劃出的園區意向產業范圍進行縮小、集中，精準園區意向產業。
3.研究國內外經濟發展走勢與行業市場，洞悉意向產業是否存在市場潛力和市場風險，同時分析技術發展趨勢，看意向產業的技術是否存在替代轉型的風險。這當中千萬不要忘記對意向產業的產能情況進行一番調研，不能讓產業園一運行，就遭遇產能過剩等問題的打壓，或者面臨極其殘酷的市場競爭。
4 根據各方面的研究和分析，關注某一行業或某一行業，并將其作為園區的重點產業，樹立行業最具發展潛力，最適合自己的行業。
5.分析上下游企業的構成關系以及核心產業和重點行業特定行業企業的構成和分布，為制定投資促進戰略奠定基礎。
此外，產業園區核心運營團隊的公共關系資源 ( 產業資源、人脈資源 ) 也是產業定位參考的因素。在園區產業規劃中，經常會用到一些戰略管理的知識，例如SWOT(優勢、劣勢、機會、威脅)分析，、EPST(政治、經濟、社會文化、技術、Legal法律、環境)宏觀環境分析等，運用這些知識，能夠更順暢的找到產業方向，更快捷地獲取研究成果。園區也可以借助”外腦”，以彌補園區缺乏專業人才和專業經驗的短板。
二、產業園區建筑與建設規劃
園區建設與園區規劃主要有園區建設規劃、園區建筑規劃和園區工程規劃。建設與建筑規劃，雖然主要由專業的規劃設計院和建筑設計公司來進行規劃，但從產業運營的角度，為設計機構提供一些創新思路還是十分有必要的。
(1) 建設規劃
大型園區、產業新城的整體建設規劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產業分布上著手，著眼未來、立足現在、統籌兼顧、系統規劃。對于產業新城的產業建筑，商業設施和住宅設施，規劃合理的建設和發展比例和空間布局。
(2) 建筑規劃
建筑規劃必須與產業定位相結合，確定建筑標準和建筑配套，不同類型的產業園區建筑規劃應體現出明顯的差異。
(3) 工程規劃
明確先建什么?后建什么?不要小看工程規劃，它與產業規劃、企業招商密切相關，如果建設未能按照規劃如期進展，就會造成產業配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業資金鏈斷裂。
三、招商規劃
招商規劃內容包括：目標客群、優惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業培訓、招商管理制度等等。
在投資規劃中，找到目標客戶群非常重要，能否找到理想的目標客戶群取決于前一行業上下游企業的分析準確性;
園區的優惠政策必須有針對性，需要適合行業的特點。除了一般政策外，還必須有“親身實踐”的政策;
要與時俱進，充分利用現代營銷推廣手段，進行合理的營銷整合;
招商/營銷策略需要對招商人員的專業化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產成分濃重的產業園區，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。
四、園區運營規劃
旅游景區運營規劃包括：物業管理、配套商業運營、園區公共服務平臺、政府公關協調、園區管理標準化、園區開發和品牌復制業務模式。
運營規劃是很多園區的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產經營為主，不考慮長線的園區運營管理;有的因為缺乏園區運營經驗，不清楚園區運營管理的核心內容;有的因為雖然了解基本的園區運營管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容……
財產等級直接決定公園的等級。就像房地產買賣一樣，能否升值取決于物業管理狀況。產業園區能否得到業主和行業的認可和贊譽，能否提升物業價值，取決于園區的經營管理能力(物業管理只是其中的一小部分)。
五、園區經濟指標規劃
園區經濟指標包括兩個方面：
(1)園區項目的技術經濟指標，是對園區項目自身投資經營狀況的測算與考量，并根據數據對園區建設經營予以適當調整，這主要涉及：營業指標估算、營業收入構成比例(地產增值和產業增值)、財務盈利能力分析(內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。
(2)園區經營指標，是衡量一個園區經營狀況的綜合量化指標，包括園區進駐企業數量、投資密度、園區企業總產值與利稅、園區就業人數、人均產值、行業龍頭企業數量或上市企業數量等等。園區管理指標與政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣，真實反映了園區管理水平及其帶來的社會經濟效益。
產業園規劃是一指產業園區全方位、流程性、長久性的發展計劃，是未來一個時期引領園區可持續性發展的重要指標和路線圖，所以飆馬認為“園區未建，規劃先行”是產業園區建設的一個重要原則。
產業園區作為產業高密度集聚之地，與地方經濟發展密切相關。產業園區可以通過帶動投資、實現GDP增長以及創造大量就業機會等多種渠道對地方社會經濟起到非常強的拉動作用。因此，地方政府對產業園區的建設和運營有著非常高的積極性，通常在政策、資源等方面給予較大的優惠以支持產業園區的建設。
當前，在經濟結構調整、中美貿易摩擦、產業結構變革、國內外環境變化的新時期下，長期支撐中國經濟與產業發展的原有各類產業園區也遭遇眾多的發展制約與瓶頸。產業園區如何在產品模式等方面突破創新，實現園區的轉型升級，是園區發展所面臨的核心問題。
隨著中國產業結構調整優化和企業轉型升級，產業園區作為產業發展的載體和空間，在產業孵化、產業聚集、產業服務以及產業生態構建等方面起著越來越重要的作用，品牌房企、產業運營商、制造業巨頭以及投資公司等紛紛入局產業園區的打造與建設。如今的園區有哪些主要的運營模式呢？
01
園區的五種不同的運營模式
1. 政府運營模式
這里的政府運營模式與前面所說的行政主導型園區有關聯，但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導型園區比較常見，園區由政府投資開發，園區為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然后收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區一些招商代理費用和稅費收取的優惠。政府運營模式適合于一些規模小，管理簡單的園區。對于一些大型的園區，這樣的運營模式無法保證園區的長期運營。揚州郵政跨境電商產業園就屬于這類運營模式，它由揚州市郵政局投資運營，提供多項優惠政策和利好，入駐的跨境電商可享受退稅、結匯、培訓等系列服務和郵費優惠福利。
2. 投資運營模式
投資運營模式是通過政府投資建設園區，然后通過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長后引入外部戰略投資者或上市，實現資產增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區域的經濟發展具有很強的推動作用，因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。
3. 服務運營模式
隨著經濟的發展，只是投資還是不能滿足很多企業的需要，很多企業對園區的服務環境提出了更多的要求。在這個基礎上出現了服務運營模式的園區。園區為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務，為企業提供更佳的生存發展環境。服務運營模式強化了園區與企業的合作，增加了園區的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。
4. 土地盈利模式
隨著近十年中國房地產市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業的盈利水平。一些園區獲得了土地收儲、初步開發、拍賣的功能，所以一些園區通過控制大面積的土地，在進行初步開發后，短期內提升土地的價值，然后進行地產開發或轉讓。這種模式更像一個有規劃的地產開發商，獲利能力非常的強大，同時也為園區后期的開發奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比較好的是中關村軟件園。
5. 產業運營模式
一些重要的開發區其實承擔了調節、完善、強化區域產業鏈運營的作用，園區設立的目的就是要做一個產業鏈，比如一些新能源產業園、創意產業園、物流產業園等，這些產業園在投資初期就會進行招商引資，引入企業資本一起搭臺，然而園區也做好了與企業一起唱戲的準備。園區會對一些有實力的入駐企業進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區內運營一個重要的產業項目。這種運營模式的產業園往往要具備三種職能：行政職能、服務職能和企業投資運營職能。對園區的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。例如南京江北新區產業技術科研園，規劃多個產業一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營復雜，然而一旦建成將在很大的區域內形成壓倒性的產業優勢。
02
產業園區的四個發展趨勢
1979年，我國第一家產業園區——深圳蛇口工業區的建立拉開了我國產業園區建設的序幕，我國產業園區至此發展起來。2018年，國家將通過審核的所有開發區整理匯編成《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》，全國的國家級和省級園區的數量已達到2543家。
觀察40年來產業園區的發展歷程不難發現，從粗放式的開發階段，到開始關注區域的規劃和產業環境，再到圍繞核心產業構建產業集群、帶動區域發展，產業地產正在成為構建新型城鎮化的新路徑，為企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展起到越來越大的推動力。
在新的經濟環境背景下，產業園區未來的發展將面臨四大趨勢：即開發模式從傳統的物業售賣轉向持有運營、園區經濟轉向城市經濟、營利模式從客戶思維轉向伙伴思維，以及運營模式從管理園區轉向服務園區。
趨勢一，開發模式將從“物業售賣”轉向“持有運營”。今年3月，住建部負責人表示，改革開放40年最主要的是在重資產情況下城市的高速發展，下一步走新型智慧城市的發展道路是重中之重，地產正在面臨一場“持有運營”的轉型，地產商持有的不僅是一個樓盤或一塊土地，更重要的是持有在這個社區或園區中的人群，如何對他們進行高效的運營。
趨勢二，產品模式將從“園區經濟”轉向“城市經濟”。隨著產業園區的演化和發展，園區承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在區內并存聚集，從而推動了產業地產的城市化進程，園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。
趨勢三，盈利模式將從“客戶思維”轉向“伙伴思維”。隨著“新經濟”的快速發展，園區物理空間成為“共享資源”，園區的盈利模式也由傳統的“物業租售模式”向“投資共生模式”轉變。園區開發運營企業不再和入園企業形成甲乙方關系，而是通過成立產業投資基金，入股入園企業，共同享受入園企業的成長收益。
趨勢四，運營模式將從“管理園區”轉向“服務園區”。未來產業園區發展由“拼政策”進入“拼服務”階段，圍繞三大方面建設服務體系：一是市場服務，二是園區服務，三是政務服務。服務是運營的核心內容，園區的運營者應從政府、企業、產業、企業員工等多個方面發掘需求，運用5G、互聯網、VR等現代科技手段提高服務水平，實現服務模式的創新。
中國城市經過數十年高速發展，不論是城市建設設施，還是城市產業發展，還是城市生活都發生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務型成為城市地產發展的重要方向。舊城改造、產業升級、生活升級為產業地產提供重要發展機會的同時，也對地產行業提出了技術、創意等方面新的要求。
