產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠有效集聚產(chǎn)業(yè)，通過資源共享，克服外部負(fù)效應(yīng)，帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，從而有效地推動產(chǎn)業(yè)集群的形成，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

眼下我國大力推進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)建設(shè)工作，但許多園區(qū)存在像定位不明確、沒有突出產(chǎn)業(yè)特色、盲目建設(shè)等問題。因此，園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃工作至關(guān)重要，直接影響到園區(qū)后期發(fā)展。2020年產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，需要掌握以下5大要點(diǎn)。

產(chǎn)業(yè)定位

明白園區(qū)是干什么的

產(chǎn)業(yè)定位是指某一區(qū)域根據(jù)自身具有的綜合優(yōu)勢和獨(dú)特優(yōu)勢、所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及各產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行特點(diǎn)，合理地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和布局，確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)以及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是指在某一經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段中，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著較強(qiáng)的帶動作用以及廣泛、直接或間接影響的產(chǎn)業(yè)部門，它能迅速有效地利用先進(jìn)技術(shù)和科技成果滿足不斷增長的市場需求，具有持續(xù)的高增長率和良好大發(fā)展?jié)摿?，處于生產(chǎn)聯(lián)系鏈條中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心力量。

建設(shè)與建筑規(guī)劃

知曉為客戶提供什么樣的空間載體

園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計院和建筑設(shè)計公司來進(jìn)行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的角度，為設(shè)計機(jī)構(gòu)提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。

建設(shè)規(guī)劃大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局。

建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異，比如工業(yè)園的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園的相去甚遠(yuǎn)，工業(yè)園中的制造型園區(qū)和物流型園區(qū)的建筑規(guī)劃也截然不同。

工程規(guī)劃明確先建什么? 后建什么? 不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進(jìn)展，就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問題，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

招商規(guī)劃

用畢其功于一役的策劃贏得客戶

園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實(shí)操的策劃。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃無論多么出類拔萃，沒有可行的招商規(guī)劃和有效的執(zhí)行，一切都是虛談。招商規(guī)劃內(nèi)容包括：目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度，等等。

在招商規(guī)劃中，尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度。

園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，除去普惠政策外,必須有一事一議的“撒手锏式”政策。招商/營銷策略需要與時俱進(jìn)，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進(jìn)行合理的營銷整合。

很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓(xùn)和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點(diǎn)而大大影響招商績效。

園區(qū)營銷規(guī)劃

學(xué)會“放長線，釣大魚”

園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營模式,等等。

運(yùn)營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個中原因很多，有的因?yàn)轫?xiàng)目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營為主，不考慮長線的園區(qū)運(yùn)營管理;有的因?yàn)槿狈@區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，不清楚園區(qū)運(yùn)營管理的核心內(nèi)容;有的因?yàn)殡m然了解基本的園區(qū)運(yùn)營管理內(nèi)容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實(shí)內(nèi)容就像一個樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認(rèn)可與好評，能否提升物業(yè)價值，看的就是園區(qū)的運(yùn)營管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容)。

如果園區(qū)有計劃地進(jìn)行品牌拓展、復(fù)制經(jīng)營,需要有一套成熟完善的運(yùn)營管理模式和好的品牌形象。

園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)規(guī)劃

用量化指標(biāo)來自省

園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容:

一是園區(qū)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是對園區(qū)項(xiàng)目自身投資經(jīng)營狀況測算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當(dāng)調(diào)整，這主要涉及業(yè)指標(biāo)估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財務(wù)盈利自力分析(內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

二是園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)，是衡量一個園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo)，括園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園考核開票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上企業(yè)數(shù)量等等。

大型園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略規(guī)劃，必須從全局出發(fā)，兼顧園區(qū)與周邊區(qū)域的一體化發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)配置、物業(yè)形態(tài)與空間布局商業(yè)配套與公共設(shè)施配套，以及園區(qū)發(fā)展預(yù)留空間上都要有開放的、長遠(yuǎn)的建設(shè)理念和持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思路。